Ипотека в республике беларусь. развитие системы долгосрочного ипотечного кредитования
Как правило, в большинстве стран формирование системы долгосрочного ипотечного кредитования начинается с организации жилищной ипотеки. По такому же пути идет и Республика Беларусь, определив в качестве приоритетов создание элементов системы и принятие нормативных правовых актов, обеспечивающих развитие ипотечного кредитования жилищного строительства.
Сегодня в нашей стране действуют несколько программ жилищного строительства, рассчитанных на различные слои населения. В первую очередь, это система стройсбережений, которая реализовывалась в г. Минске в рамках программы «Рациональный дом». [22] Однако в 2001 г. Правительство приняло решение о завершении этой программы в связи отсутствием притока инвестиций для взаимного кредитования ее участников.
Традиционной формой строительства (реконструкции), а также приобретения жилья является льготное кредитование граждан. Такие кредиты предоставляют «Беларусбанк» и «Белагропромбанк» как за счет централизованных, так и за счет собственных кредитных ресурсов. Льготная процентная ставка убыточна для банка, и возмещать расходы на кредиты приходится из других источников через механизм перераспределения. В ограниченных масштабах это может быть оправдано как помощь малоимущему населению в приобретении жилья. Однако при условии, что такого населения большинство, данный механизм жилищную проблему в масштабах страны решить не в состоянии.
К существующим схемам финансирования строительства и приобретения жилых помещений в собственность относится и долевое строительство, которое стало очень распространенной формой сотрудничества строительных организаций с физическими лицами. Однако долевое строительство получило ограниченное применение в связи с тем, что рассчитано на короткое время и доступно только достаточно обеспеченным гражданам и юридическим лицам. Следовательно, решение жилищной проблемы сегодня зависит от того, сможет ли государство в ближайшее время получить возможность доступа к кредитным ресурсам и создать систему кредитования строительства жилья, обеспечивающую безубыточность, окупаемость и возвратность кредитов, адресное субсидирование процентных платежей.
Такой системой является система долгосрочного ипотечного жилищного кредитования как весьма перспективного способа приобретения жилья в собственность. При правильной организации ипотека превращается в самофинансируемую систему, которая служит мощным фактором формирования рынка жилья и обеспечивает его функционирование.
Создание условий для формирования полноценной системы долгосрочного ипотечного кредитования строительства жилья призвана решить Концепция создания системы ипотечного жилищного кредитования в Республике Беларусь, утвержденная постановлением Совета Министров от 7 августа 2001 г. № 1173. В ней предусматриваются условия кредитования, целесообразность введения которых подтверждена на практике в других странах: кредиты предоставляются на срок 10 и более лет; размер кредита может составлять до 60% стоимости закладываемой в залог недвижимости; жилье, передаваемое в залог, должно быть свободным от других обременении, в том числе ипотек; погашение кредита и процентов за пользование им осуществляется ежемесячно равными частями в течение всего срока пользования кредитом; ипотечный кредит не может быть выдан до государственной регистрации договора строительства или купли-продажи жилья, а также оформления в установленном порядке прав на земельный участок.