Оценка инвестиционного риска на основе расчета показателей безубыточности инвестиционного проекта
Оценка риска инвестирования согласно данному методу предполагает определение граничных значений некоторых параметров проекта (объема производства, цены, себестоимости и т. д.), при которых чистая прибыль от реализации проекта равна нулю [1]. Одним из самых распространенных граничных показателей является точка безубыточности проекта.
Точка безубыточности - это такой объем реализации продукции в натуральном выражении, при котором выручка от продажи равна себестоимости реализованной продукции, а чистая прибыль равна нулю. Объем реализации продукции, соответствующий точке безубыточности, называется безубыточным.
Точка безубыточности показывает границы эффективности производства: если объем продаж меньше безубыточного, то организация несет убытки, если больше - получает прибыль.
Точка безубыточности рассчитывается в натуральных единицах объема производства по формуле:
(1)
где 
- точка безубыточности, натуральный измеритель;
- величина постоянных затрат, руб.;
- цена единицы продукции, руб./ед.;
- переменные затраты на единицу продукции, руб./ед.
На основе точки безубыточности определяется запас прочности (зона безопасности) инвестиционного проекта, характеризующий отклонение объема производства продукции от точки безубыточности:
(2)
где 
- запас прочности, %
- объем производства продукции, натуральный измеритель.
Запас прочности показывает, на сколько процентов фактический объем продаж выше безубыточного, и выступает мерой инвестиционного риска: чем больше запас прочности, тем выше устойчивость проекта, и, соответственно, меньше риск его реализации.
В курсовой работе точка безубыточности и запас прочности рассчитываются для варианта А реконструкции и приспособления объекта недвижимости за шаг расчетного периода (первый квартал горизонта расчета).
В случае коммерческой деятельности, связанной со сдачей недвижимости в аренду, точка безубыточности представляет собой площадь объекта недвижимости (в кв. м.), при которой потенциальный валовый доход равен затратам на содержание объекта недвижимости. При безубыточной величине арендованной площади девелопер не будет получать прибыли от аренды, а лишь сможет покрыть сумму своих эксплуатационных затрат.
Поскольку девелопер предполагает сдавать в аренду площади разного функционального назначения (под торговые, офисные и складские помещения), то в данном случае определение точки безубыточности несколько осложняется - её необходимо рассчитывать как для общей площади объекта недвижимости (общей величины потенциального валового дохода), так и для площади каждого функционального назначения в отдельности. Это связано с двумя причинами:
во-первых, нет единой продажной цены продукции - у площади каждого функционального назначения своя арендная ставка, формирующая свою долю потенциального валового дохода;
во-вторых, нет единых переменных затрат на единицу продукции - на содержание площади каждого функционального назначения требуется своя сумма переменных эксплуатационных затрат.
Таким образом, в случае предоставления в аренду функционально различных площадей одного объекта недвижимости, точка безубыточности будет определяться как для проекта в целом, так и для площади каждого функционального назначения в отдельности.
Точка безубыточности на шаге расчетного периода (за квартал) для проекта в целом рассчитывается по формуле (при условии постоянной структуры предоставляемых в аренду площадей на каждом шаге горизонта расчета проекта):