Современная ипотека в зарубежных странах
В странах с высоким и изменяющимся уровнем инфляции (Турции, Колумбии, Португалии, Израиле, Польше и др.) появилась некоторая разновидность ипотечного кредитования - так называемые "кредиты с индексацией", т.е. кредиты с пересчетом кредитных выплат.
Есть еще вариант ипотеки, который не является классической формой ипотечного кредитования - латиноамериканский вариант. Эта программа предусматривает обмен имеющейся квартиры на новую с доплатой, которая выдается как ипотечный кредит. [8, с.113]
Кроме классических ипотечных схем существует еще множество различных вариантов рассроченного приобретения жилья за счет средств коммерческих либо государственных организацией, которые на самом деле ипотекой назвать нельзя. Сюда входят накопительно-сберегательные кассы, строительно-сберегательные кассы, прямое банковское кредитование без залога приобретаемой недвижимости и др.
США. Развитие рынка недвижимости имело огромное значение для экономики всей страны. Почти 18% общенационального продукта формируется под воздействием строительства недвижимости, продажи коммерческого жилья, развития рынка недвижимости, продажи и развития различных залогов, связанных с недвижимостью, а также перепродажи средств, которые используются для строительства. Все это превращает рынок недвижимости Соединенных Штатов в одну из наиболее важных отраслей промышленности и фактически служит основой развития экономической системы страны.
Рынок жилья обслуживают в основном два вида кредита: строительный заем и ипотечный кредит.
Основные особенности ипотечного кредитования в США:
ипотечный заем, как правило, долгосрочный (15-20 лет),
процентная ставка, как правило, ниже рыночной (в среднем 3-4%),
сумма кредита обычно не превышает 80-90% стоимости заложенной недвижимости, а 10-20% составляет первый взнос, который покупатель должен внести из собственных средств. [20]
Для малоимущих, ветеранов государство гарантирует выдачу льготных ссуд на полную стоимость дома без уплаты первого взноса,
фактический срок погашения закладных составляет в среднем 8 лет, т.е. кредит погашается ранее обусловленного срока, - закладные поступают на рынок ценных бумаг, т.к. они обеспечивают постоянное получение дохода.
Самым важным в регулировании жилищного рынка США является правительственная поддержка системы ипотечного кредитования. Главная цель Федерального Правительства - обеспечение всех граждан США жильем по современным минимальным стандартам - достигается не путем строительства дешевого муниципального жилья, а регулированием частного рынка жилья.
Основными методами регулирования являются: обеспечение вторичного рынка закладных, государственное страхование ссуд, выдаваемых частными кредитными учреждениями, льготы в получении кредитов для малообеспеченных групп населения и ветеранов, регулирование деятельности сберегательных учреждений, налоговые льготы для инвесторов жилищного рынка, установление стандартов на жилье.
Германия. Страна с развитой системой ипотечных банков. Здесь институт ипотечного кредитования предполагает жилищные накопительные счета до 50% стоимости жилья, на вторую половину стоимости выдается кредит сроком на 15-20 лет под 8% годовых. [21]
В других странах Европы кредитованием под недвижимость занимаются в основном ссудосберегательные ассоциации, взаимосберегательные банки, региональные федеральные банки и страховые компании.
Франция. Крупнейший земельный банк - "Креди Фонсье де Франс" предоставляет ссуды землевладельцам и строительным компаниям на жилищное и промышленное строительство. Ипотечные операции связаны с выдачей среднесрочных и долгосрочных ипотечных ссуд сроком от 3 до 20 лет. Всесторонне проработанная правовая база ипотечного кредитования населения помогла утвердиться этому бизнесу.
Венгрия. Рынок ипотечных кредитов в Венгрии действует слаженно и находится под защитой государства. Ставка рефинансирования Центрального Банка Венгрии на декабрь 1995г. составляла 28% годовых. Контрактная ставка для ипотечного кредита выше - 32%, но она разбивается пополам, т.е. 16% заемщик платит ежемесячно, а 16% начисляются и прибавляются к основной сумме долга. Срок кредита 15 лет. [14, c. 183]
Канада. Ипотечный кредит предоставляется всем желающим, имеющим стабильный заработок и возможность внести первоначальный взнос 5-25% от стоимости. В большинстве случаев при оформлении ипотечного кредита заемщику необходимо оформить страхование ипотеки, недвижимости и жизни. Страхование ипотеки является обязательным и предоставляет защиту банку, подкрепляет его право на изъятие недвижимости в случае неплатежеспособности заемщика. Страхование имущества предоставляет защиту заемщику в случае пожара, порчи имущества, стихийных бедствий и т.д. Страхование жизни является обязательным и предоставляет защиту банку и семье заемщика в случае его смерти путем выплаты остатка суммы по ипотеке - либо по месяцам, либо единовременно.