Современная ипотека в зарубежных странах
Ипотечное кредитование, является не только развитым направлением банковской деятельности в зарубежных странах, но и признано основным способом решения жилищной проблемы и перспективным направлением развития розничного рынка кредитных услуг в Республике Беларусь. В связи с этим представляется целесообразным исследовать передовой зарубежный опыт в этой области с целью выявления наиболее приемлемых и доступных для республики моделей организации ипотечного кредитования.
В мировой практике до настоящего времени выработаны две модели организации ипотечного кредитования (прил. 2): одноуровневая модель ипотечного кредитования и двухуровневая модель ипотечного кредитования.
Одноуровневая система ипотечного кредитования представляет собой существование неких специальных ипотечных банков, которые не занимаются ничем другим, кроме работы по ипотечным кредитам. Такую систему часто называют немецким вариантом ипотечного кредитования.
Важной особенностью одноуровневой модели является то, что совокупная потребность всех клиентов в ипотечных кредитах обеспечивается за счет ресурсов, не связанных с рынком ипотечных ценных бумаг, а именно: собственного капитала кредитного учреждения; средств клиентов, размещенных во вкладах и депозитах банка; межбанковских кредитов. Привлекая ресурсы для ипотечных кредитов, банк в данной модели не использует закладные для операций купли-продажи на рынке ценных бумаг.
Ипотечные банки впервые возникли в Германии в XVIII веке, самый первый ипотечный банк основан в Силезии в 1770 году. Это был государственный банк, оказывающий финансовую помощь крупным помещичьим хозяйствам. Для привлечения средств банк стал выпускать закладные (разновидность ипотечных облигаций). С 1900 г. в Германии существует специальная сеть ипотечных банков, и ни один из них с того времени не разорился. Кроме того, проценты по закладным листам они выплачивали своим вкладчикам даже во время первой и второй мировых войн. [7, с. 115]
Ипотечный банк может выдавать не только денежный, но и материальный кредит: это могут быть строительные материалы, земельный участок и т.п. Возврат кредита также может производиться продукцией сельского или подсобного хозяйства и пр. Эта схема может благополучно работать в сельских районах и в городах с небольшим числом жителей. Такая система кредитования доминирует в Дании, Швеции и Канаде, также очень развита в Австрии, Нидерландах, Великобритании и Финляндии. Во Франции и Испании одноуровневая система реализована через монопольные государственные ипотечные банки.
Эволюция ипотеки привела к формированию так называемой двухуровневой системы ипотечного кредитования, где кредитор и эмитент ипотечных ценных бумаг (mortgage backed securities - MBS) разделены. В первую очередь это обусловлено соображением поддержания ликвидности универсальных коммерческих банков, участвующих в долгосрочном ипотечном кредитовании. Отличительной особенностью данной модели является то, что решение основной проблемы ресурсного обеспечения ипотечного кредитования осуществляется путем создания вторичного рынка ипотечных кредитов. Впервые такая система была реализована и получила распространение в США, и потому она стала называться американской системой ипотечного кредитования. Она предполагает, что участники ипотеки - покупатель жилья, банк-кредитор и агентство-продавец - связаны через некий государственный орган, у которого есть дешевые ресурсы для выкупа закладных у банка. Его прообраз - американское государственное агентство FNMA. [14, c. 203] На этапе первичного рефинансирования агентство, выкупая у банка закладные, возвращает ему выданные в кредит деньги. Затем агентство выпускает облигации, обеспеченные этими закладными. Сделки с инвесторами совершаются уже без участников первого этапа, но покупатель продолжает выплачивать агентству, у которого с банком договор на обслуживание, кредит в течение всего установленного срока.
Сегодня система финансирования жилья в США - это сложный рынок общенационального масштаба, на котором действует огромное число учреждений, включая ипотечные банки, сберегательные и кредитные ассоциации, коммерческие и сберегательные банки, страховые компании, пенсионные фонды и т.п.
Решающим фактором успеха в данном направлении оказались мероприятия по формированию вторичного ипотечного рынка, что решило главную проблему жилищного финансирования - проблему кредитных ресурсов. С этой целью в разные годы были созданы специализированные организации - Федеральная национальная ипотечная ассоциация (Fannie Мае), Корпорация жилищного кредитования (Freddie Mac) и Правительственная национальная ипотечная ассоциация (Ginnie Мае).[5,с.74]
Двухуровневую систему ипотечного кредитования США напрямую или через Мировой банк пытались привить в странах Восточной Европы. Но в итоге в этих странах (за исключением России) приняли законы, основанные на германском (европейском континентальном) праве как более соответствующем историческим традициям и экономическим реалиям этих стран. В то же время в последние годы в континентальных европейских странах, например в той же Германии, всё чаще начинают обращаться к американской системе секьюритизации активов, т.е. рассматривают возможной двухуровневую систему ипотечного кредитования. Иными словами, две системы (одноуровневая и двухуровневая) не являются взаимоисключающими и могут действовать параллельно.