Ипотека жилья
Обращает на себя внимание активное использование в Республике Беларусь такой разновидности залога недвижимости, как ипотека жилья, когда в качестве обеспечения исполнения обязательств применяется залог жилых помещений. Жилые помещения представляют собой социально значимое имущество, составляющее материальную основу реализации конституционного права граждан на жилище. Поэтому, принимая жилье в залог, приходится учитывать весь спектр закрепленных за владельцами жилища гарантий.
В качестве предмета залога могут использоваться индивидуальные жилые дома, квартиры в многоквартирных домах, а также изолированные комнаты, в которых проживают граждане. Практика свидетельствует о том, что при предоставлении кредита для сооружения жилого дома договором об ипотеке может быть предусмотрено обеспечение исполнения обязательства незавершенным строительством и принадлежащими залогодателю материалами и оборудованием, заготовленными для строительства. [1, с.2]
Необходимо отметить, что в современных условиях в Республике Беларусь ипотека жилых помещений применяется, как правило, при льготном кредитовании строительства жилья. Главная причина столь незначительного использования жилья в качестве предмета залога - состояние экономики, которое не позволяет осуществлять долгосрочные вложения капитала под залог жилья.
Кроме того, широкое применение жилищной ипотеки сдерживает нерешенность до конца вопроса о возможности обращения взыскания и реализации предмета залога в интересах кредитора. По общему правилу закон запрещает выселение из заложенного жилого помещения проживающих в нем лиц в случае обращения на него взыскания, что, несомненно, является значительным препятствием для развития жилищной ипотеки, но в настоящее время представляется вынужденно необходимым.
Однако если жилой дом или квартира заложены по договору об ипотеке в обеспечение возврата кредита, предоставленного на строительство, реконструкцию или приобретение жилья, то залогодатель и проживающие с ним члены семьи обязаны освободить занимаемое помещение, на которое будет обращено взыскание.
В соответствии и белорусским законодательством строительство, реконструкция и приобретение жилых помещений осуществляется за счет льготных кредитов. Льготные кредиты предоставляются «Беларусбанком» и «Белагропромбанком» гражданам, имеющим в соответствии с законодательными актами право на получение государственной поддержки для приобретения жилых помещений. Эти жилые помещения находятся в ипотеке у банков. При этом право залога возникает у соответствующего банка с момента заключения кредитного договора и прекращается в случаях прекращения кредитного обязательства, гибели заложенного жилого помещения или обращения на него взыскания залогодержателем в порядке, установленном законодательством. [16, с. 62]
Следует отметить, что залог жилого помещения осуществляется без ипотеки земельного участка, на котором оно находится. Требования других залогодержателей жилых помещений, построенных (реконструированных, приобретенных) с привлечением льготных кредитов, удовлетворяются из стоимости этих жилых помещений после удовлетворения требований «Беларусбанка» и «Белагропромбанка» по соответствующим кредитным договорам.
Таким образом, наиболее широкое распространение в Республике Беларусь получили такие разновидности ипотеки, как залог жилых помещений с целью обеспечения своевременного возврата кредита, полученного на строительство этого жилья, а также залог зданий и сооружений промышленных предприятий.
ОПЫТ ИПОТЕКИ В ЗАРУБЕЖНЫХ И ОТЕЧЕСТВЕННЫХ СТРАНАХ