Понятие ипотеки и ее разновидности
Слово «ипотека» греческого происхождения. Впервые оно было употреблено в законодательстве Солона (VI в. до н. э.).
Солон в 594 г. до н. э. предложил ставить на имении должника столб с надписью, что эта земля служит обеспечением прав кредитора на определенную сумму. Такой столб получил название ипотека (от греч. hypoteka- подставка, подпорка, основание). На нем отмечались все долги собственника земли. Позже для этой цели стали использовать особые книги, называвшиеся ипотечными.
Современное понятие ипотеки возникло не сразу. Его появление было вызвано экономическими потребностями общества, развитием его товарно-денежных отношений. Со временем оно постоянно совершенствовалось, отражая особенности конкретной страны.
На первых порах развития общества способами обеспечения своевременного исполнения обязательств являлись присяга и поручительство. С развитием товарно-денежных отношений возникает практика строгого преследования лиц, не исполняющих принятых на себя обязательств. Например, в России основным способом обеспечения обязательств был «правеж» (неисправного должника ежедневно в течение месяца выводили на площадь перед приказом и били прутьями) и «зажив» (должник обязан был либо самостоятельно отработать долг, либо отдать в холопство собственного ребенка или крепостных людей). В отличие от российского законодательства Законы Хаммурапи (XVIII до н. э.) ограничивали произвол кредиторов, предоставляя должнику максимальные шансы рассчитаться с долгом: размер долгового процента не должен был превышать 20-30%; при неурожае долг откладывался; срок долгового рабства не более 3-х лет и т.д. [13, с.7]
Таким образом, в древнейшую эпоху обеспечением исполнения обязательства служила личность должника, а не его имущество. Основой сделки служило доверие между участниками сделки. Однако личные качества должника не поддавались точной оценке, что сдерживало развитие денежных и кредитных отношений, обусловливало дороговизну кредита.
С развитием товарно-денежных отношений, расширением границ экономического пространства появляется необходимость в более четком определении меры ответственности каждого участника экономических соглашений. Таким образом, устанавливается право собственности на землю и недвижимость. Также закрепляются и ограничения на данное право собственности. Благодаря этому появляется основа для сделок с недвижимым имуществом в частности, возможность его залога.
Особая заслуга в развитии законодательства в области юридического обеспечения исполнения обязательств принадлежит Римскому гражданскому праву. Именно оно вводит в практику систему обеспечения исполнения обязательств путем залога недвижимого имущества.
Первоначально заложенное по договору имущество до исполнения должником своих обязательств передавалось кредитору в полную собственность - фидуция. На первом этапе развития фидуции должник не обладал практически никакой защитой и кредитор сам решал, что ему выгоднее: требовать от заемщика выплаты долга или не возвращать ему имущество. В дальнейшем было введено официальное положение к документу о залоге, которое отменяло эту достаточно выгодную альтернативу кредитора. Но все равно кредитор имел значительные преимущества. Следующая форма развития вещного обеспечения - пигнус (от лат. pignus - неформальный залог) - в большей степени защищала заемщика от своевольных действий кредитора. Закладываемая недвижимость передавалась не в собственность, а только во владение кредитора; должники могли требовать, чтобы кредитор не пользовался данной недвижимостью, а только хранил ее. За кредитором сохранено право продать закладываемую вещь, чтобы возместить свои средства, только при неисполнении заемщиком взятых им обязательств. В случае невыполнения взятых обязательств должником кредитор после продажи недвижимости возвращал всю разницу между выручкой за недвижимость и остатком долга заемщику. [6, с. 19-21]